Andelseiernes betalingsproblemer


Av advokat Finn Stormfelt, NBBL
 
Når problemene melder seg. Noen andelseiere får problemer med å betale de løpende felleskostnadene til borettslaget. Disse andelseierne vil som regel heller ikke betale renter og avdrag på private lån. Årsaken til at en andelseier ikke betaler felleskostnader og renter og avdrag på lån kan være forskjellige. Renten kan stige noe som fører til at borettslagets rentekostnad øker og derved også felleskostnadene. Også private lån vil kunne få høyere rente. Borettslaget begynner å betale avdrag på felleslånet noe som også fører til at felleskostnadene stiger. Andelseieren kan bli syk, miste jobben eller få økonomiske problemer pga skilsmisse. Noen andelseiere prioritere ikke å betale felleskostnadene, men bruker pengene på andre ting.
 
Manglende betaling vil få konsekvenser for alle involverte; andelseieren selv, borettslaget, de andre långiverne, bankene og andre som har lånt andelseierne penger eller stilt sikkerhet for andelseiernes lån.
 
Konsekvenser for andelseieren selv. Når andelseieren ikke lenger kan betale felleskostnadene vil han måtte selge boligen. Hvis han ikke gjør dette frivillig vil borettslaget ved mislighold starte en inkassoprosess, som vil ende opp med et tvangssalg av boligen.
 
Dersom boligen er uselgelig fordi verdien på boligen er lavere enn andel fellesgjeld, kan andelseieren si opp boretten sin med seks måneders varsel. Han må da betale felleskostnadene i oppsigelsesperioden. Deretter må han overlate boligen til borettslaget. Han blir da fri sine forpliktelser overfor borettslaget, men har heller ingen bolig. Det han har betalt for boligen vil han ha tapt.
 
Konsekvenser for de andre andelseierne. Dersom en andelseier ikke betaler felleskostnadene, må de andre andelseierne i prinsippet legge ut for ham. Dersom det blir snakk om flere måneder eller flere andelseiere vil dette få betydning for disse ved at deres månedlige felleskostnader må økes. Ved et tvangssalg av den eller de andeler der det er mislighold av betalingen av felleskostnader vil borettslaget og indirekte de andre andelseierne få tilbake det de har lagt ut i forbindelse med tvangssalget.
 
Dersom salgssummen ikke er tilstrekkelig til å dekke skyldige felleskostnader vil borettslaget og derigjennom de andre andelseierne normalt ha tapt penger. Dersom borettslaget er med i en sikringsordning for felleskostnader, vil denne kunne dekke borettslagets tap.
 
Konsekvenser for borettslagets långiver. Dersom en eller flere andelseiere slutter å betale sine felleskostnader vil borettslaget etter hvert kunne få problemer med å betale renter og avdrag på lånet. Dette vil spesielt være tilfelle der boligene ikke har noen verdi og således ikke kan selges til en salgssum som dekker andelseierens skyldige felleskostnader.
 
Hvis betalingsproblemene gjelder mange andelseiere vil konsekvensen bli at banken må begjære borettslagets faste eiendom solgt på tvangssalg. Dette vil kunne påføre banken et tap dersom salgssummen for borettslaget er lavere enn bankens krav. Før man kommer så langt vil det være fornuftig at banken og alle andre involverte kommer sammen for å forsøke å finne en løsning på problemene.
 
Konsekvensene for långivere og kausjonister. Banken som har gitt andelseieren lån til kjøpesummen vil normalt stille krav om å få sikkerhet i andelen. Hvis andelseieren ikke lenger kan betale felleskostnadene, vil borettslaget begjære tvangssalg av andelen. Hvis denne selges til en pris som er lavere enn det andelseieren skylder borettslaget og banken, vil banken tape penger.
 
Hvis noen har stilt kausjon vil banken kunne kreve disse for det banken ikke fikk dekket ved tvangssalget. Da vil kausjonistene lide et tap.

);